根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定：基準地價更新是指在土地定級或均質區(qū)域劃分的基礎上，利用市場交易、土地收益或地價指數等相關資料全面或局部調整基準地價的過程。

一、城鎮(zhèn)基準地價更新的背景

基準地價作為土地價格平均水平的反映，是政府管理部門調控土地市場的重要手段?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十三條規(guī)定：基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。2020年3月，黨中央、國務院下發(fā)《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》明確要求各地完善城鄉(xiāng)基準地價制定與發(fā)布制度，逐步形成市場價格掛鉤動態(tài)調整機制。自然資源部規(guī)定，基準地價更新周期為三年。根據各地市場變化，適時進行調整?；鶞实貎r的基本內容要以適當形式在指定場所或媒體上公布，并接受查詢。同時，為適應土地管理工作的實際需要，在住宅、商服、工礦倉儲用地三大類用地的基礎上，根據各地實際增加公共管理與公共服務用地和交通運輸用地等土地用途，并對各類用地進一步細分至二級類用途，更新制訂基準地價。

（一）內涵

根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定：城鎮(zhèn)基準地價是在國土空間總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以及有實際管理需求的區(qū)域內，根據不同的土地級別，按照住宅、商業(yè)、工礦倉儲、公共管理與公共服務用地等土地用途，分別評估的于某一估價期日、法定土地使用年期下的區(qū)域平均土地價格?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，城鎮(zhèn)基準地價是政府法定公示價格。

（二）城鎮(zhèn)基準地價評估程序

根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定：基準地價更新是指在土地定級或均質區(qū)域劃分的基礎上，利用市場交易、土地收益或地價指數等相關資料全面或局部調整基準地價的過程。結合實際工作情況，總結基準地價的評估程序共分為六步：

三、城鎮(zhèn)基準地價的應用

（一）進行宏觀調控，加強地價管理

《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》規(guī)定，根據土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準?；鶞实貎r作為城鎮(zhèn)地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調控的重要手段。基準地價有利于為政府制定管理措施和為用地者投資決策提供依據，為國家加強土地市場管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經濟和社會效益創(chuàng)造條件。

（二）活躍土地市場，指導土地交易

利用基準地價評估土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押，以及舊城改造拆遷等諸多方面經濟活動中的土地價格，可以有利于保護土地所有者、使用者的合法權益，調節(jié)國家、集體、個人三者之間的利益分配關系，保證這些經濟活動的健康有序進行。

（三）為土地利用、城市規(guī)劃、房地產投資提供參考

基準地價反映了城市內部土地質量和利用效益的差異，可為土地利用、城市規(guī)劃、房地產投資提供參考依據，進而達到合理配置城市土地，最大限度地發(fā)揮土地的經濟、社會、環(huán)境綜合效益。利用基準地價在城市規(guī)劃區(qū)內的差異性，政府有關部門可引導土地資源在各類企業(yè)單位間的合理分配，科學安排城市用地結構，減少不合理用地現象，提高土地利用效率；同時也可以參考基準地價，結合實地情況，制定靈活的土地管理政策，通過不同區(qū)域、用途間的地價差別，調整、引導或控制各類經濟社會活動，更好地落實城市規(guī)劃、經濟發(fā)展戰(zhàn)略和產業(yè)政策。

通過定期更新城鎮(zhèn)基準地價，更好地促進了各地地價體系的建立和完善。城鎮(zhèn)基準地價的建立與實施，為各級政府在土地使用權有償出讓時提供有利參考，同時也為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。開展城鎮(zhèn)基準地價更新和調整工作，保持基準地價的動態(tài)管理，保證基準地價評估成果的現勢性，使政府地價管理工作更加貼合市場的客觀實際。